Tarbija

LUGEJA KÜSIB | Mida teha, kui avastad kinnisvara ostes selle varjatud puudused? (2)

Toimetas Tuuli Mäemat, 2. detsember 2019, 20:30
Foto: Vkstudio / Unsplash.com
Kinnisvara ostmine on väga suur tehing ja ükskõik, kui tähelepanelikud me seda tehes oleme, võib midagi jääda märkamata. Kui avastad ostetud kinnisvaras remonti tehes selles varjatud puudused- kes vastutab? Vastab Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist.

Mis on üldse varjatud puudus seaduse tähenduses?

Samal teemal

Varjatud puudus on lepingutingimustele mittevastavus, mis on esemel lepingu sõlmimise hetkel, millest müüja ostjat ei teavitanud ja mida ostja ei saanud ka ise lepingut sõlmides esemel märgata. Varjatud puudus ilmneb reeglina pärast lepingu sõlmimist, kui vastne omanik hakkab asja kasutama. Kui puudub kokkulepe ehk lepingutingimus eseme teatud omaduse suhtes, siis tuleb hinnata, kas asi vastab selleks ettenähtud kasutus eesmärgile ning lisaks ka, kas see vastab vähemalt samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad.

Tarbijast ostja kaitseks on seaduses sätestatud kahe-aastane periood, mil tal on õigus esitada müüja vastu nõudeid seosus varjatud puudustega. Kui tegemist pole tarbijaga, siis on nõude esitamine võimalik kolme aasta jooksul. Mida see vahe tähendab? Tarbijaga on tegemist siis, kui füüsiline isik ostab oma kodu kauplejalt ehk firmalt. Kui füüsiline isik ostab kinnisvara füüsiliselt isikult või firma ostab firmalt või füüsiliselt isikult, siis pole tegemist tarbijaga.

Kõige olulisem: reageeri kohe!

Varjatud puuduse avastamise korral on tähtsaks faktoriks kohene reageerimine. Seaduse järgi peab tarbija, kes avastab ostetud esemel varjatud puuduse, sellest müüjat teavitama ja sellega koos nõude esitama kahe kuu jooksul. Ostja, kes pole tarbija, peab avastatud puudusest teavitama müüjat mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg on loomulikult üsna lai mõiste, mistõttu on kohtud võtnud eeskujuks kaks kuud, nagu seadus sätestab tarbija puhul.

Nõu tasub küsida juristilt 

Tihtipeale tekib küsimus, kas ostja peab tõendama, et müüja teadis puudusest lepingu sõlmimise hetkel, nii et see liigituks varjatud puuduse alla. Tegelikult on aga nii, et kui lepingus vastutuse osas eraldi kokku lepitud pole, siis vastavalt võlaõigusseaduse sätetele ja kohtupraktikale pole oluliseks faktoriks see, kas müüja puudusest teadis või mitte. Ostja peab üksnes tõendama, et puudus eksisteeris juba lepingu sõlmimise hetkel ja olema hoolas, et esitaks oma nõude koheselt, kui puuduse avastab.

Millised on müüja õigused?

Varjatud puuduste ilmnemisel on ostjal eelkõige õigus nõuda, et müüja vastava puuduse oma kuludega kõrvaldaks. Kui müüja sellest keeldub, võib ostja puuduse ise kõrvaldada ja nõuda, et müüja hüvitaks ostjale tekkinud kahju. Äärmisel juhul võib ostjal tekkida ka õigus müügilepingust taganeda ja oma raha tagasi nõuda.

Et olla kindel, et müüjale esitatav nõue on korrektne, soovitan avastatud puuduse osas koheselt pöörduda pädeva juristi poole. Jurist hindab, kas tegemist on puudusega ja esitab sellest tulenevalt müüjale nõude koos vajalike dokumentidega.

Samuti saab jurist aidata müüjat, kes on tehingut sõlmimas. Lepingus on võimalik sätestada tingimused, mis vähendavad riski, et ostja pärast lepingu sõlmimist varjatud puuduste osas nõude esitab ja müüja selle eest vastutab. Näiteks saab kirja panna kõik teadaolevad puudused, mida on objektil ostjale tutvustatud. Nii ei teki hiljem vaidluseid, et kas sellest või teisest asjast räägiti või mitte. Kuivõrd kinnisvaratehingud sõlmitakse notari juures, siis pole notari rolliks osapooltele lepingutingimuste soovitamine. Seega võib külaskäik juristi juurde enne lepingu sõlmimist müüjat säästa tuhandete või lausa kümnete tuhandete eurode suurusest nõudest.

Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist toob näiteid oma tööst 

Varjatud puudus

Üks mu klientidest ostisendale korteri, mis tema teadmise kohaselt vajas sanitaarremonti. Alustades remondiga, avastas vastne koduomanik, et remonti ei vaja ainult sanitaarruumid, vaid ka kandekonstruktsioonid, mille puhul pole enam tegemist korteri kui koduomaniku eriomandiga, vaid kaasomandi kui terve majale kuuluva osaga. Korteriühistu paraku probleemiga tegeleda ei tahtnud, vaid soovitas omanikul puudus iseseisvalt kõrvaldada.

Seesugune juhtum on liigitatav varjatud puuduse alla, sest vastavast probleemist müüja ostjat ei teavitanud ja puuduse tõttu oli uus omanik sunnitud investeerima algselt plaanitust märkimisväärselt suurema summa korteri elamiskõlblikuks muutmiseks.

Ka uusarendusega tasub ettevaatlik olla

Varjatud puudused ei ilmne üksnes järelturu korterite puhul. Näiteks tegelesin kliendiga, kes oli ostnud korteri uusarendusse, mille tubades oli parkettpõrand. Mõne aja pärast hakkas aga parkett mitmes kohas nii öelda paistetama. Müüja üritas küll viidata nõudele, et korteris peab pidevalt töötama ventilatsioon maksimumtasemel, kuid lõpuks, kui olime nõude esitanud, sai ka müüja aru, et niisama lihtsalt uuel asjal seesugune puudus tekkida ei tohiks. Seega nõustus müüja puuduse kõrvaldama oma kuludega.

Allikas: Uusmaa.ee